465 logements, construits en l’espace de trois ans, ont été détruits en quelques heures. 20 à 40 ans d’économies pour près de 500 familles se sont évaporées en quelques minutes. Un espoir brisé. Un rêve inachevé. Des familles livrées à elles-mêmes. Ont-elles été escroquées ou induites en erreur ?
Pourquoi les autorités ont-elles attendu trois ans pour démolir une promotion de 464 logements ? Pourquoi laisser un promoteur construire sans permis ? Pourquoi la démolition est-elle intervenue un jour férié, le jeudi 2 novembre ? Qui a ordonné la démolition ? La police ? Le wali ? Le terrain appartient-il au Park Dounia, Les Grands-Vents ?
Pour notre enquête, nous avons contacté le promoteur, M. Belkadi, des représentants des copropriétaires, le ministère de l’Environnement, des élus locaux, l’avocat des clients…

Un rêve brisé
Parcours n «Lorsqu’ils ont appris la démolition de la promotion, mes enfants ont pleuré. Que vais-je leur dire, eux qui aiment tant revenir au pays ?»

Le rêve d’Ali, vivant en Allemagne, de revenir en Algérie s’est effondré le 2 novembre dernier avec la démolition de la promotion immobilière Epsi El-Bordj. Ali nous a raconté comment, un jour de juillet 2005, il a déposé un dossier à l’Epsi El-Bordj pour l’achat d’un F4 de 90 m2 au prix de 2,6 millions de dinars. «C’est un prix très abordable», estime Ali. Le 23 novembre 2005, un article paru dans un quotidien algérien affirme que le maire de Ouled Fayet a ordonné la destruction des 464 logements «faute de permis de construire». Le promoteur était sûr de lui «puisqu’il m’a affirmé avoir déposé un dossier complet au niveau de l’APC de Ouled Fayet et fourni toutes les pièces exigées». Ali a pris attache avec l’APC de Ouled Fayet. «Les responsables m’ont dit que le promoteur est un escroc, mais sans me donner plus de détails», a déclaré Ali. Pour cet émigré, «étant donné que le projet était en pleine construction et que le promoteur était toujours à notre disposition, je me suis dit que l’accusation d’escroquerie était sans fondement». Le 21 mars 2006, «nous avons appris par le biais d’un journal que le projet des 464 logements n’était pas couvert par le Fonds de garantie. J’ai immédiatement contacté le directeur général, M. Dahel, qui m’a informé qu’il n’avait toujours rien de concret. Pour que le projet soit garanti, il faut avoir le permis de construire que l’APC ne veut pas délivrer. Mon beau-père a contacté de nouveau un responsable de l’urbanisme au niveau de l’APC de Ouled Fayet. J’ai réussi à parler avec cette dame qui m’a affirmé que le problème avec l’agence immobilière El-Bordj allait être réglé et qu’il ne fallait pas se faire de souci. Elle a même consulté un avocat qui était près d’elle».
«Le 15 octobre 2006, des responsables de l’APC de Ouled Fayet m’ont déclaré qu’il y aura démolition. Je leur ai dit que c’étaient eux-mêmes qui m’avaient confirmé, en mars, que tout allait rentrer dans l’ordre et que le promoteur aura bel et bien son permis de construire. J’ai contacté le wali-délégué de Chéraga. Il était très dur dans ses propos en m’affirmant que la promotion sera totalement démolie. Je lui ai demandé s’il avait en sa possession une décision de justice. Il m’a répondu qu’il ne l’avait pas et que je n’avais qu’à lire le journal El-Khabar. J’ai essayé de contacter les responsables, en vain. Le jour de la démolition, j’ai téléphoné et envoyé des emails partout. J’ai voulu arrêter le massacre. Ma tension artérielle est montée, ma femme souffre toujours d’une dépression. Tous nos espoirs sont partis en fumée.» «On espérait bien rentrer au pays en 2007. Je me suis dit qu’avec mon expérience dans le domaine de la logistique, du supply-chain management, je pourrais aider le pays», conclut Ali.

Chafaâ Mohamed, vice-président de l’APC de Birkhadem
«Ce promoteur est un récidiviste»

Le promoteur Mohamed Belkadi de l’Epsi El-Bordj n’est pas étranger à Chafaâ Mohamed, vice-président de l’APC de Birkhadem chargé de l’urbanisme. «Ce promoteur est en conflit avec notre commune. En effet, M. Belkadi a acheté un terrain chez les héritiers Moubarek de Birkhadem.
Le terrain est inscrit dans le Plan d’occupation des sols Taharbouchet. Il est destiné à un projet d’équipement. Pour cette raison, la Duch a émis un avis défavorable pour sa demande de certificat d’urbanisme. Le promoteur n’a donc pas eu de permis de construire, ce qui ne l’a pas empêché de construire 90 logements. Nos services ont scellé le chantier. M. Belkadi a cassé les scellés et a continué les travaux. Aujourd’hui, nous attendons la décision du wali d’Alger pour procéder à la démolition de la promotion. La loi 04/05 de l’urbanisme est claire : toute construction illicite (absence de permis de construire) sera démolie.»

«La justice n’a pas ordonné la démolition»

Sur le vif : Malgré la situation déplorable dans laquelle il se trouve, M. Belkadi a bien voulu répondre à nos questions.

InfoSoir : Pourquoi n’avez-vous pas d’acte de propriété de l’assiette de terrain qui a servi à la construction des 464 logements ?
ll M. Belkadi : En 2003, j’ai acheté le terrain de 24 000 m2 des héritiers Hamza Boualem. Ces derniers ont chargé Hadj Ahmed Bilal de la transaction. Il avait une procuration. Pour bénéficier d’un financement de la Cnep, il fallait présenter une promesse de vente. C’est ce que j’ai fait, alors que j’avais payé 18 milliards de centimes aux héritiers Hamza. Je ne peux pas bénéficier d’un crédit d’achat de terrain avec un acte de propriété. C’est clair, non ? La Cnep m’a envoyé un expert qui a évalué à 36 milliards de centimes le prix du terrain. D’ailleurs, l’étude au niveau de cette banque est toujours en cours.

Est-il vrai que le terrain appartenait au park Dounia, Les Grands-Vents ?
ll Le terrain n’appartenait pas au park Dounia. Le jour où j’ai décidé de l’acheter, je suis allé voir M. Loutid, chargé des expropriations au niveau du ministère de l’Environnement. Ce dernier m’a assuré que ce terrain, situé dans la commune de Ouled Fayet, n’appartenait pas au parc et que le ministère n’allait exproprier que les terrains situés sur le territoire de Dély Ibrahim. D’ailleurs, j’ai acheté un terrain de 5 000 m2 dans cette zone à 5 milliards de centimes et j’attends toujours son expropriation.

Et vous avez construit sans permis de construire !
ll Après avoir eu un certificat d’urbanisme de la Duch d’Hussein Dey, j’ai déposé un dossier de permis de construire au niveau de l’APC de Ouled Fayet en 2003. La demande était au nom des héritiers Hamza et sous le couvert de mon entreprise. J’ai même un récépissé mentionnant que le dossier était complet. J’ai attendu un an et le dossier n’avait toujours pas été examiné. La loi est claire : au bout de soixante jours après le dépôt, si aucune réponse n’est parvenue, le demandeur de permis peut démarrer les travaux.

Quelle a été la réaction des autorités après le démarrage des travaux ?
ll En 2005, l’APC de Ouled Fayet m’a ordonné l’arrêt des travaux au motif que je ne possédais pas de permis de construire. J’ai expliqué aux services de l’APC que j’avais déposé une demande de permis en 2003 sans suite. Ils m’ont répondu qu’ils n’ont pas trouvé de traces de mon dossier ! Je leur ai dit que j’allais faire une autre demande. Sachant qu’une loi de 2004 stipulait que toutes les constructions réalisées avant l’année 2004 sont régularisables, j’ai exigé des services de l’APC de me délivrer un accusé de réception datant de l’année 2003 pour pouvoir bénéficier de la nouvelle disposition de régularisation. Je tiens à signaler que j’ai signé une convention avec le CTC-Centre, un organisme reconnu. Il était chargé du suivi et du contrôle des travaux de mon entreprise. J’ai les documents qui attestent mes propos.
Fin 2005, à la suite d’une plainte déposée par l’APC, la chambre administrative de la Cour de Blida m’a ordonné l’arrêt des travaux et non la démolition. J’ai alors saisi le Conseil d’Etat et l’affaire est toujours en cours. En juillet 2006, le président de l’APC de Ouled Fayet a déposé une plainte à mon encontre, au niveau du tribunal de Chéraga pour «non-exécution d’une décision de justice». J’ai saisi le magistrat instructeur qui n’a pas encore traité l’affaire. Le wali d’Alger a, pour sa part, procédé à un dépôt de plainte au niveau du tribunal d’El-Harrach pour le même motif. Je suis d’ailleurs convoqué à comparaître devant le tribunal le 4 décembre prochain.

Votre annonce de vente de Logements sociaux participatifs (LSP) n’était-elle pas une arnaque ?
ll Au lancement du projet, j’avais opté pour la formule LSP. Un arrêté interministériel de l’année 2000 stipule que les promoteurs privés peuvent bénéficier du Fonds de garantie. Je suis d’ailleurs le septième adhérent de ce Fonds. Mais concernant la promotion de Ouled Fayet, le Fonds de garantie m’a demandé un permis de construire que je n’avais pas. J’ai alors opté pour le logement promotionnel. J’ai voulu opter pour la formule d’achat sur plan, mais je ne pouvais le faire en l’absence de permis de construire. J’ai alors opté pour la vente à l’état d’achèvement.

Pourquoi la démolition ?
ll Le 4 juillet dernier, par décret présidentiel, mon terrain a été annexé au park Dounia. J’ai alors pris attache avec le ministère de l’Environnement pour demander l’expropriation du terrain afin de bénéficier d’une indemnisation.
Dans ce cadre, le directeur central au niveau du ministère m’a informé que l’Etat avait réservé 40 hectares dans la commune d’El-Achour pour les expropriés. Le 2 novembre, la wilaya d’Alger a chargé une entreprise de démolir ma promotion en présence de plus de 400 gendarmes. L’ironie de l’histoire c’est que cette entreprise a travaillé pour le compte de cette promotion et que j’étais en conflit avec elle.

Pourquoi n’avez-vous pas informé les clients de tous ces problèmes pour leur permettre de prendre leurs dispositions ?
ll Je suis un promoteur. Je suis protégé par la justice donc je n’avais pas à en informer mes clients. Pour ceux qui m’ont demandé un remboursement, le cahier des charges est clair : une période de trois mois est exigée pour tout remboursement demandé. Je suis en train de me battre. J’attends que mon terrain soit exproprié pour bénéficier d’un autre, dans la commune d’El-Achour afin de construire d’autres logements pour mes clients.

Un cadre du ministère de l’Environnement
«Le terrain n’appartient pas au park Dounia»

Contacté par nos soins, un cadre du ministère de l’Environnement nous a déclaré que son ministère n’a rien à voir dans la démolition de la promotion immobilière de Ouled Fayet. Selon ce responsable, les affirmations du promoteur, qui prétend qu’il sera indemnisé sous prétexte que le terrain est exproprié, sont fausses. «Le terrain n’est pas exproprié. En revanche, ce promoteur possède un terrain de 4 000 m2 dans le park Dounia. Il a même demandé son expropriation. J’ai entre les mains la décision de démolition pour construction sans permis de construire.»

Me Amine Sidhoum, avocat des clients
«Escroquerie et abus de confiance»

Pour Me Sidhoum, le décret législatif 93/03 du 1er mars 1993 qui régit les activités foncières et la vente sur plan exige du promoteur de présenter un modèle type qui doit être fait chez un notaire. Dans le cas de la promotion El-Bordj, explique l’avocat, «le promoteur n’a pas établi un acte notarié de vente, mais s’est contenté de remettre aux clients une notification de décision. Aussi, la promesse de vente de la famille Hamza, souligne notre interlocuteur, n’est ni un acte de vente ni un acte de propriété.» «Pis, la demande de permis de construire a été faite au nom de la famille Hamza et non du promoteur. Pour faire un recours sur la décision de justice stipulant démolition, ajoute notre interlocuteur, M. Belkadi n’a pas la qualité de justiciable du moment qu’il n’est ni propriétaire du terrain ni demandeur du permis de construire.» Me Sidhoum nous a informés que les acquéreurs ont déposé plainte contre le promoteur pour escroquerie et abus de confiance selon les articles 3-72, 3-76 et 3-78 du Code pénal et se sont constitués partie civile.

La justice est saisie

Coup: Toutes leurs économies ont été investies dans l’acquisition d’un logement pour abriter leur famille, mais…

«Je suis allé chez le promoteur après avoir lu une annonce de vente de logements LSP dans un journal. Il m’a demandé de signer un cahier des charges. J’ai légalisé une déclaration sur l’honneur de ne pas avoir bénéficié d’un logement et un engagement de payement du prix du logement de 2,4 millions de dinars. J’ai payé 30% comme apport personnel et la somme de 400 000 DA en tranches de 70 000 DA chacune en fonction de l’avancement des travaux. Le promoteur nous a assurés que la Caisse nationale du logement (CNL) contribuerait avec la somme de 500 000 DA et que nous aurions, grâce à son intervention, un prêt d’un million de dinars de la banque. Après le séisme de mai 2003 et la promulgation de nouvelles lois obligeant les promoteurs à respecter de nouvelles règles d’urbanisme, le chantier a été retardé. Chaque vendredi, je passais avec ma femme et mes enfants pour voir l’état d’avancement des travaux. Le jeudi 2 novembre 2006, tous mes espoirs se sont effondrés. La promotion était totalement démolie. Tout de suite après, nous sommes allés chez le wali-délégué de Chéraga afin d’obtenir des explications. Nous avons appris que la décision de démolition avait été signée par le wali d’Alger et qu’elle était irrévocable. Nous avons appris également que le terrain d’assiette fait l’objet d’une expropriation pour être annexé au Park Dounia. Le promoteur a fait de la rétention d’information puisqu’il était au courant de l’affaire. La notification aurait été signée début août 2006. Pis, après la démolition, M. Belkadi a refusé de nous recevoir pour discuter. Au téléphone, il nous a informés que le ministère de l’Environnement lui attribuera un terrain à El-Achour. Nous avons alors alerté les autorités du pays par courrier. Maintenant, nous avons déposé une plainte contre le promoteur pour escroquerie et abus de confiance afin d’être dédommagés.», c’est, là, le récit de Samir Knayaz. Pour sa part, Ahmed Maïdi, du collectif des acquéreurs, éducateur sportif, nous a déclaré qu’en 2003, une annonce est parue dans un journal pour la vente de LSP au prix de 2 millions de dinars. «J’ai payé une somme de 600 000 DA par chèque sur la banque El-Baraka. C’étaient toutes mes économies. Elles sont parties en fumée.»

Service de l’urbanisme de l’APC de Ouled Fayet
«Aucun dossier de permis de construire n’est déposé»

Face au promoteur de l’Epsi El-Bordj, qui affirme avoir déposé un dossier pour l’octroi d’un permis de construire, en 2003, au niveau de l’APC de Ouled Fayet, nous nous sommes rapprochés des services de l’urbanisme de cette commune. Les responsables de ce service ont déclaré que le promoteur Belkadi n’a jamais déposé un dossier de permis de construire. «Déposer ce dossier nécessite au préalable la possession d’un certificat d’urbanisation.» Nos interlocuteurs ont tenu à démentir les affirmations du promoteur qui nous a certifiés qu’il avait en sa possession un certificat d’urbanisation de la Duch d’Alger. «Le certificat d’urbanisation, explique un responsable, est la carte d’identité d’un terrain. C’est le président de l’APC qui le délivre et le transmet à la Duch pour avis technique. Le promoteur nous a présenté un formulaire du certificat d’urbanisation que nous avons présenté à la Duch pour vérification. La Duch nous a répondu que ce certificat est nul.» Pour avoir un permis de construire, «l’acte de propriété du terrain et un certificat d’urbanisation sont obligatoires.» Pour nos interlocuteurs, le terrain en question est situé dans une zone non urbanisable (NU) selon le Plan de développement et d’urbanisation (Pdau) de la commune de Ouled Fayet.

Comment est délivré un certificat d’urbanisme

Pour toute construction, le citoyen demande un certificat d’urbanisme aux services de l’APC. Le président de l’APC transmet la demande à la Direction de l’urbanisme (Duch) pour avis technique. La wilaya a également le pouvoir de délivrer ce certificat. En effet, le certificat d’urbanisme consiste à donner les prescriptions urbanistiques qui concernent un terrain. La prescription urbanistique détaillée concerne l’utilisation du terrain : est-il destiné à un équipement (école, centre de santé, mosquée…), ou à un habitat collectif ou tout simplement jugé non urbanisable. C’est le cas notamment du terrain où est construite la promotion Epsi El-Bordj.

La démolition par arrêté du wali est-elle légale ?

La question de savoir qui a donné l’ordre de démolir la promotion Epsi El-Bordj, les responsables des services d’urbanisme de la commune de Ouled Fayet nous ont déclaré que la démolition a été effectuée à la suite d’un arrêté du wali d’Alger. L’entreprise chargée de la démolition est mobilisée par la wilaya d’Alger. Un expert en urbanisme nous a expliqué qu’après le séisme du 21 mai 2003, une nouvelle loi 04/05 de l’année 2004 stipule qu’après constatation d’infractions à l’architecture et à l’urbanisme par des procès-verbaux par des agents habilités, l’infraction est soumise au président de l’APC. Un arrêté de démolition est signé par le président de l’APC ou, le cas échéant, par le wali dans un délai ne dépassant pas 72 heures. L’arrêté est notifié à l’intéressé. Pour la mise en œuvre de cette mesure, il peut être fait appel, en cas de besoin, aux forces de l’ordre qui, dans ce cas, seront requises. Aussi, dans le cas du promoteur Belkadi, les services d’urbanisme de Ouled Fayet nous ont expliqué que dès le début des travaux de construction, le promoteur a été mis en demeure. «Il a reçu trois mises en demeure d’arrêter les travaux, mais il ne voulait pas. Il travaillait jour et nuit et surtout les week-ends pour prendre de court nos services. Face aux travaux avancés et aux immeubles construits, notre collectivité n’ayant pas de moyens humains et matériels pour démolir, a saisi, pour cela, la justice.»

Quelle est la formule choisie par Belkadi ?

Au lancement des travaux de la promotion Epsi El-Bordj, M. Belkadi a induit les gens en erreur en proposant la formule de Logement social participatif (LSP). En effet, la formule LSP exige du promoteur une autorisation du ministère de l’Habitat, puisque la Caisse nationale du logement (CNL) contribue à hauteur de 500 000 DA. La formule LSP est régie par des règles précises.
C’est une commission de daïra qui dresse la liste des bénéficiaires qui doivent répondre à des critères tel le salaire qui ne doit pas dépasser 50 000 DA/ mois. La Vente sur plans (VSP) est l’opération par laquelle un promoteur immobilier cède à un acquéreur un immeuble ou une fraction d’immeuble avant l’achèvement moyennant un paiement d’avance. Pour les opérations de VSP, le décret législatif n°93-03 du 1er mars 1993, dans son article 11 stipule que, pour cette formule, le promoteur est tenu de couvrir ses engagements par une assurance obligatoire prise auprès du Fonds de garantie et de caution mutuelle prévue par la législation. Le promoteur est tenu de souscrire auprès du Fonds une assurance pour le projet Adhérent au Fonds. M. Belkadi n’est pas adhérent au Fonds. La loi stipule que toute VSP doit être normalisée par un contrat de VSP devant un notaire. Autrement, le contrat est nul et sans effet. La promotion Epsi El-Bordj n’a signé aucun contrat notarié avec les clients. M. Belkadi a finalement opté pour la formule vente à l’état d’achèvement, ce qui nécessite le payement une fois le logement achevé. Finalement, M. Belkadi a fixé le prix du logement selon la formule LSP et payé selon la formule vente sur plan. La formule de vente en état d’achèvement est définitivement abandonnée, car les logements ne sont que ruines et décombres.

Belkadi a-t-il réellement adhéré au Fonds de garantie ?

Le Fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière (FGCMPI) créé par décret exécutif 97-406 du 3 novembre 1997, a pour mission de garantir les paiements effectués par les acquéreurs et revêtant le caractère d’avance à la commande. Pour le cas du promoteur Belkadi, qui prétend être adhérent au FGCMPI, ce dernier, dans un communiqué datant du 6 avril 2005, a adressé aux acquéreurs et postulants de logements promotionnels ou logements sociaux-participatifs auprès de la promotion Epsi El-Bordj, les informant que tous les projets annoncés à la vente par voie publicitaire sur les quotidiens nationaux ne sont pas couverts par la garantie obligatoire du Fonds, conformément au décret 93-03 du 1er mars 1993. Le Fonds a précisé que le promoteur Belkadi ne jouit plus de la qualité d’adhérent au Fonds depuis l’année 2002 et qu’une action en justice a été engagée par le Fonds et portée devant le tribunal de Bir Mourad Rais.